不動産登記手続きの概要（ちょいムズ）
不動産登記手続の概要について
不動産登記はなぜ必要なの？
不動産について、売買により所有者になった、住宅ローンの設定により抵当権を付けた又はローンの完済により抵当権が消滅したなどの事実は、当事者の間ではその事実を知っていますが、当事者以外の第三者はその事実を知ることができません。
これでは、高額であることが多い不動産取引の安全を図ることができないとして、不動産に関する情報は公開することが原則とされました。
不動産の情報の公開にあたっては、法務局という国家機関を設け、土地と建物の１個（一筆ともいいます）ごとに、土地の所在地番、地目、地積、建物の家屋番号、種類、構造、床面積を記載した表題部、所有者を記載した権利部甲区、抵当権など所有権以外の権利を記載した権利部乙区の３つの記録を一つにした登記記録という電子データで管理しており、誰でも手数料を納付すれば、不動産に関する証明書の請求や閲覧をすることができるようになっています。
「自分の不動産の情報が他人に公開されているなんて不安だ」と思う方もいるかもしれません。
登記記録を閲覧し、不動産取引に関するデータをもとに営業を行っている業者も実際に存在しますし、個人の情報は慎重に取り扱う必要があると思います。
その一方で、自分が不動産を購入する場合などは、国家機関がその不動産に関する情報を証明してくれる方が安心して取引できませんか？
また、購入しようとしている土地が、以前は田畑であったとか、山林であったとか、建物は何年築であるというような不動産の履歴を自分で調べることができますので、「前は田んぼだったけど地盤は大丈夫なのかな？、山林ということは元々は斜面だったのかな？」など、不動産購入の判断材料にすることもできます。
法務局の審査は厳格に行われます
先のとおり、第三者に不動産の状況や権利の情報を公示し、取引の安全に資するのが不動産登記の目的ですから、虚偽の内容が申請・公開されないように申請当事者や、添付書類について規定し、法務局の審査に通って初めて登記記録に登載されることになっています。
申請は当事者が共同して行う必要があります
不動産に関する権利を得る人を登記権利者、不動産の権利を失う又は不動産に何かの権利を付けられる人を登記義務者といい、登記権利者と登記義務者が、共同で登記申請手続きをする必要があります（共同申請といいます）。
例１）売買による登記は、買主は土地の所有という権利を得るので登記権利者、売主は土地の所有を失うので登記義務者
例２）抵当権を付けると、銀行は抵当権という権利を不動産に付けたので権利者、不動産の所有者は抵当権という権利を土地に付けられたので登記義務者
もし、当事者の一方が登記手続きに協力しない場合は登記はできませんので、裁判で判決などを得る必要があります。
例）「土地をもらったから、自分の名義に変更したいんだけど。」と一人で法務局に行っても手続きはできません！
添付書類が厳格に定められています
添付書類は、登記義務者と、登記権利者によって異なります。
登記義務者は、不動産の権利を失ったり、権利を付けられたりするわけですから、権利証、印鑑証明書など本人以外は所持または取得できない書類が必要になります。
登記権利者は、存在しない人や会社が登記記録に登載されないように、住民票や会社の登記情報が必要になりますが、印鑑証明書などは必要ありません。
登記するしないは自由？
ところで、登記申請は表題部の登記を除いて、登記するかしないかは当事者の自由です。
登記をする場合、登記の内容は公開されるため厳格に審査しますが、登記はしなくても構いませんという制度です。
しかし、登記をしなければ、第三者に自分が所有者ですという権利を主張できない、つまり対抗力を得ることができないという不利益があります。
相続登記は共同申請の例外！
不動産登記は、不動産の情報を正確に公示するために、当事者双方が申請人になる必要があります（共同申請といいます。）が、相続による名義変更登記は相続人が、住所や氏名の変更などの登記は、住所や氏名を変更した不動産の所有者が単独で申請します。
共同申請では、対抗力が得られないと困る買主などの相手方が登記を求めるので、登記をしないということはほぼありませんが、単独申請の場合は、長期間登記されないものが数多くあります。
その結果、法務省によれば、相続による名義変更登記がされていない土地の合計面積は、九州の大きさくらいになっており、今後も増えると予想されています。
しかし、いつまでもその状態を放置できないとして、相続登記の義務化が令和６年４月１日から、住所氏名の変更登記は令和８年４月１日から開始されることになっています。
不動産登記に関するQ＆A
まとめ
大事な手続きですから、後で「やっぱり撤回します！」などということは法務局は容易に認めてはくれませんし、「とりあえず登記した」には、将来発生するトラブルが潜んでいるかもしれません。
不動産登記手続きの申請書や添付書面の作成、法務局への申請を業務として行うことができる試験に合格した国家資格者が司法書士です。
司法書士以外の方が代理して、書類の作成や代理申請を行うと司法書士法違反で罰せられます。（１年以下の懲役又は１００万円以下の罰金）
不動産手続きのことは司法書士に一度相談してみましょう。