不動産登記手続きの概要について

2023年6月

不動産登記手続の概要について

不動産登記はなぜ必要なのか

不動産について、売買により所有者になった、住宅ローンの設定により抵当権を付けた又はローンの完済により抵当権が消滅したなどの事実は、当事者の間ではその事実を知っていますが、当事者以外の第三者はその事実を知ることができません。

これでは、高額であることが多い不動産取引の安全を図ることができないとして、不動産に関する情報は公開することが原則とされました。

不動産に関する情報は公開されています

高額な財産である土地や建物の所有者や担保の有無の情報は公開されています。

全国に存在する法務局で、誰でもどこの土地や建物でも手数料を納付すれば、不動産の登記記録に関する証明書の取得や閲覧をすることができます。

不動産の登記記録の内容

不動産の登記記録は、土地と建物の１個（一筆ともいいます）ごとに作成されています。

登記記録は次の３つの区により構成されています。

土地の所在地番、地目、地積、建物の家屋番号、種類、構造、床面積を記載した表題部
不動産の所有者を記載した権利部甲区
抵当権など所有権以外の権利を記載した権利部乙区

他に付属書面として、共同担保目録、信託目録があります

これらの情報により、以前は田畑であったとか、山林であったとか、建物は何年築だというような不動産の履歴を地番がわかれば調べることができます。

「前は田んぼだけど地盤は大丈夫なのかな？、山林ということは元々は斜面だったのかな？」など、不動産購入時の判断材料にするのも良いかもしれません。

法務局の審査は厳格に行われます

第三者に不動産の状況や権利の情報を公示し、取引の安全に資するのが不動産登記の目的です。

よって、虚偽の内容が申請・公開されないように申請当事者や、添付書類について厳格な法務局の審査に通ってはじめて登記がされることになります。

申請は当事者が共同して行う必要があります

不動産の権利を得る人を登記権利者、不動産の権利を失う又は不動産に何かの権利を負う人を登記義務者といい、登記権利者と登記義務者が、共同でして登記申請手続きを行う必要があります（これを共同申請といいます）。

例１）売買による登記は、買主は土地の所有権という権利を得るので登記権利者、売主は土地の所有権を失うので登記義務者

例２）抵当権を付けると、銀行は抵当権という権利を不動産に付けたので権利者、不動産の所有者は抵当権という権利を負うので登記義務者

もし、当事者の一方が登記手続きに協力しない場合は登記はできませんので、裁判の判決等を得る必要があります。「土地をもらったから、自分の名義に変更したいんだけど。」と一人で法務局に行っても登記手続きはできませんのでご注意を！

添付書類も厳格に定められています

添付書類は、登記義務者と、登記権利者によって異なります。

登記義務者は、不動産の権利を失ったり、権利を付けられたりするわけですから、権利証、印鑑証明書など本人以外は所持または取得できない書類が必要になります。

登記権利者は、存在しない人や会社が登記記録に登載されないように、住民票や会社の登記情報が必要になりますが、印鑑証明書などは必要ありません。

登記するしないは自由？

ところで、登記申請は表題部の登記を除いて、登記するかしないかは当事者の自由です。

登記をする場合、登記の内容は公開されるため厳格に審査しますが、登記はしなくても構いませんという制度です。

しかし、登記をしなければ、第三者に対しては自分が所有者ですという権利を主張できない、つまり対抗力を得ることができないという不利益があります。

相続登記は共同申請の例外！

不動産登記は、不動産の情報を正確に公示するために、当事者双方が申請人になる必要があります（共同申請といいます。）が、相続による名義変更登記は相続人が、住所や氏名の変更などの登記は、住所や氏名を変更した不動産の所有者が単独で申請します。

共同申請では、対抗力が得られないと困る買主などの相手方が登記を求めるので、登記をしないということはほぼありませんが、単独申請の場合は、長期間登記されないものが数多くあります。

その結果、法務省によれば、相続による名義変更登記がされていない土地の合計面積は、九州の大きさくらいになっており、今後も増えると予想されています。

しかし、いつまでもその状態を放置できないとして、相続登記の義務化が令和６年４月１日から、住所氏名の変更登記の義務化は令和８年４月１日から開始されます。

相続により所有することになった方は、速やかに登記手続きをしましょう。

不動産登記に関するQ＆A

不動産登記申請の必要書類はどのようなものですか？

不動産登記に必要な書類は、不動産登記法などの関係法令により定められていますが、不動産の状況、申請の種類、当事者の現在の住所状況などに応じて異なってきます。

主なものとしては、権利証（登記識別情報）、登記の原因となった事実を記載した書面（原因証明情報）、印鑑証明書、住民票（住所証明情報）などです。

登記申請手続の必要書類に有効期限はありますか？

印鑑登録証明書と官公署の発行の資格証明書は、登記申請日前３か月以内という有効期限の定めがあります。
戸籍や住民票には有効期限の定めがありませんので、前に取得していたものでも現在と内容が同じであれば使用できます。

権利証を紛失しましたが再発行できますか？

権利証の再発行はできません！
登記申請で権利証が必要になった場合は、権利証に代えて司法書士が作成した本人確認情報を用いることが一般的です。

権利証を添付せずに申請し、法務局の事前通知制度という手続きを用いる方法もありますが、登記義務者が法務局からの通知を期限（２週間）内に法務局に届け出ないと登記申請が却下になるというリスクがあります。

不動産登記申請は自分でも可能ですか？

法務局のホームページを参考に、登記権利者及び登記義務者で必要書類を作成し、法務局に提出することによって登記手続はご自身ですることも可能です。

しかし、登記手続は申請書を作成すればよい訳ではなく、権利証や印鑑証明書等の書類の準備や登記の原因となった事実を記載した書面の作成、登録免許税の計算、法務局に申請した後の補正対応、権利証等の完了書類の正確な受領、保存を行う必要があります。

また、法務局は、登記申請手続きの内容が適正か否かを審査する行政庁ですから、一般的な内容の説明以外はできませんので、登記が終わったけど１筆申請が漏れていた、想定していたものと違う登記がされてしまったなどというリスクがあります。

司法書士ではない方が、申請書の作成を代わりにしてくれると言うけど

司法書士以外の方が代理して、書類の作成や代理申請を行うと司法書士法違反で罰せられます（１年以下の懲役又は１００万円以下の罰金）。

司法書士以外の者による申請は、司法書士会が調査、告発していますのでご注意ください。

また、登記手続きにより損害が発生した場合、司法書士以外の者が行った手続きには何の保険も適用されませんから、全額自己負担になりますのでご注意ください。

まとめ

不動産登記申請は、とても大事な手続きですから、登記に「登記がなかったことにしてください！」ということを法務局は容易に認めてくれません。

「よくわからないけど、司法書士に頼むのも費用がかかるし、とりあえず自分たちで登記しておこう」には、将来発生するトラブルが潜んでいるかもしれません。

司法書士は、不動産登記手続きの申請書や添付書面の作成という試験に合格し、法務局に提出する書類の代理作成を業務として行うことができる国家資格者です。

司法書士以外の方が代理して、書類の作成や代理申請を行うと司法書士法違反で罰せられます。（１年以下の懲役又は１００万円以下の罰金）

不動産手続きのことは司法書士に一度相談することをおすすめします。